Nieuwbouw of renovatie: Hoe maak je de slimste keuze?

Een nieuw huis bouwen of een bestaand renoveren: in deze turbulente tijden is het geen evidente keuze. Is (ver)bouwen nog betaalbaar en hoe pak je dat als eigenaar slim aan? Er zijn tal van factoren om in overweging te nemen. We zetten de voornaamste op een rijtje. Niettemin is een slimme keuze vooral ook een persoonlijke keuze, naargelang de specifieke situatie. (Tilly Baekelandt)

De meest recente cijfers van het Belgische statistiekbureau Statbel wijzen uit dat het aantal vergunningen voor nieuwe residentiële gebouwen in augustus van verleden jaar 1.679 bedroeg. Een afname van 12,3% in vergelijking met juli 2023. In het Vlaams Gewest was er een daling van 15,9% (1.168), in het Waals Gewest 3,3% (504) en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest was er sprake van 7 vergunde nieuwe residentiële gebouwen. De historische inflatie, de verviervoudigde rentevoet en de hoge bouwmateriaalprijzen behoren tot de voornaamste redenen. Maar de hoge rente heeft ook de vergunningen voor renovatie sterk beïnvloed en doen dalen, terwijl die in het verleden rente-ongevoelig waren. Uit de Vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot) blijkt dan weer dat er gedurende de eerste negen maanden van 2023 minder vastgoedtransacties waren in Vlaanderen (-5% in vergelijking met 2022). In Brussel bedroeg de daling -1,7%. In Wallonië bleef de vastgoedactiviteit nagenoeg stabiel: +0,1%. De gemiddelde prijs van een huis in België (321.993 euro) bleef zo goed als stabiel (+0,9% zonder rekening te houden met de inflatie). Er wordt veel gezegd over de betaalbaarheid van bouwen en verbouwen, maar in hoeverre staat die onder druk?

Nieuwbouw: nog betaalbaar?

Volgens Prof. Johan Albrecht (Faculteit Economie & Bedrijfskunde UGent) moeten we rekening houden met een aantal objectieve parameters: “Er zijn enkele indicaties dat België vrij betaalbaar is qua huisvesting. De algemene regel zegt dat, om comfortabel te leven, je niet meer dan 40% van het inkomen mag spenderen aan huisvesting. Cijfers van Eurostat wijzen uit dat België relatief goed scoort. Ook als we kijken naar het aandeel huishoudens dat met achterstallige betalingen kampt voor woonkosten, zien we dat België met 4% vrij goed zit. Minder geruststellend is dat, niettegenstaande driekwart van onze inwoners een eigendom bezit, het eigenaarschap bij personen jonger dan 35 jaar in ons land afneemt. Toch blijkt dat in de groep tot 34 jaar bijna de helft eigenaar is.”

Nieuwbouw vereist, zeker gezien de huidige energie-eisen, een grote initiële investering. Denk maar aan de verplichting van een (hybride) warmtepomp voor elke nieuwbouwwoning. Daarbovenop zijn er de bijkomende kosten zoals 21% btw en de registratierechten. Langs de andere kant bestaan er, weliswaar minder dan vroeger, premies voor nieuwbouw en voor wie een extra inspanning levert om energiezuinig te bouwen. Denk maar aan de vermindering van de onroerende voorheffing. Bovendien wordt het verlaagde btw-tarief van 6% op warmtepompen voor nieuwbouwwoningen verlengd tot eind 2024. Hetzelfde 6%-tarief voor zonnepanelen en -boilers voor nieuwbouwwoningen liep eind 2023 af.

Wat we kunnen verwachten op korte termijn (2024-2025)? Professor Albrecht: “Alle tekenen wijzen erop dat de rentepiek wellicht bereikt is. Onder normale omstandigheden voorspellen de meeste economen dat de rente in 2024 relatief hoog blijft, op een vergelijkbaar niveau van vandaag. Een daling zit er wellicht in de tweede helft van 2024 aan te komen om vanaf 2025 aanzienlijk te dalen naar pakweg 2%. Dit is zeer haalbaar als de inflatie onder controle blijkt te zijn, waar ook meer tekenen toe zijn. Het niveau van 1% komt hoogstwaarschijnlijk niet terug, die tijd is voorbij.”

Renovatie: meer ademruimte?

Een oudere, te renoveren woning is vaak goedkoper (gemiddeld 25%) dan een nieuwbouw en bovendien kan de koper de kosten meer spreiden. Komt daarbij dat de prijzen van energie-inefficiënte woningen met een zwak energielabel onder druk staan, wat pakweg drie jaar geleden niet het geval was. Dat geeft ademruimte voor wie eigenaar wil worden. En ruimte om te renoveren, wat in Vlaanderen sinds 1 januari 2023 verplicht is voor residentiële gebouwen. In Brussel en Wallonië geldt deze verplichting niet. Kortom: minder besteden aan aankoop en meer aan renovatie. Sinds 1 januari 2023 geldt echter de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen (eengezinswoningen en appartementen). Alle woningen en appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter en dit binnen de vijf jaar na aankoop. Het is ten stelligste aan te raden om naar label A en B te renoveren om de waarde van de woning op termijn te behouden, maar als kersvers eigenaar moet je het ook kunnen financieren. Het goede nieuws is dat de federale regering (in tegenstelling tot de recent doorgevoerde strengere voorwaarden voor de verlaagde btw voor sloop en heropbouw) niet raakt aan het verlaagde btw-tarief voor de renovatie van woningen ouder dan tien jaar. Bovendien bestaan er nog tal van premies en financiële voordelen (de eengemaakte premie Mijn VerbouwPremie, vermindering van de onroerende voorheffing voor ingrijpende energetische renovatie, rentesubsidie, verlaagde btw op sloop en heropbouw, sloop- en heropbouwpremie, …).

De keuze tussen nieuwbouw of renovatie hangt met andere woorden vooral af van de persoonlijke, financiële situatie. Hoeveel kan iemand zelf inbrengen en is de lening haalbaar of beter gezegd leefbaar? Wanneer bouwen te duur is, is gefaseerd renoveren een oplossing. Zeker gezien het btw-tarief van 6% in plaats van 21% voor nieuwbouw. Komt daarbij dat de prijzen van energie-inefficiënte woningen onder druk staan. Is nieuwbouw haalbaar, dan wordt de hogere initiële kostprijs gecompenseerd door de lagere leef- en onderhoudskost. Meer en meer banken houden hier rekening mee in het toekennen van de (hogere) lening.

Gewijzigde regelgeving btw-tarief sloop en heropbouw

Er ontstond naar aanleiding van het federaal begrotingsakkoord midden oktober heel wat commotie omtrent de gewijzigde regelgeving inzake het btw-tarief sloop en heropbouw. Wat werd er precies beslist?  

Sinds 1 januari 2024 is er niet langer sprake van een specifieke maatregel (verlaagd btw-tarief van 6%) in de 32 centrumsteden. Voortaan geldt er in België slechts één maatregel. Enkel particulieren kunnen gebruikmaken van het 6%-tarief op voorwaarde dat het over de enige en eigen woning gaat en met een maximumoppervlakte van 200 m². Projectontwikkelaars, bouwpromotoren en private investeerders vallen uit de boot. Belangrijk: particulieren kunnen wel met sleutel-op-de-deurbedrijven in zee gaan voor de bouw van de woning op grond van de klant. 

Wie zijn bouwvergunning indiende voor 1 juli kan nog tot eind 2024 genieten van de tijdelijke maatregel die eind dit jaar afloopt, zonder bijkomende nieuwe beperkingen. Wie nog uiterlijk eind dit jaar een vergunning indient voor een sloop- en heropbouwproject in één van de 32 steden en gemeenten, kan een beroep blijven doen op het 6%-tarief tot eind 2024, zonder de nieuwe beperkende voorwaarden die ingingen op 1 januari 2024.